Komornik sądowy Marek Wojtczak z Ciechanowa prowadzi licytację zabudowanej nieruchomości w gminie Sońsk. Na dwóch działkach o łącznej pow. 0,376 ha położonych w centrum miejscowości przy głównej drodze, znajdują się dwa budynki mieszkalne oraz jeden gospodarczy

Działki są w pełni budowlane, a oba zadbane budynki mieszkalne są zamieszkałe. Jeden z nich jest murowany o pow. użytkowej 196 m2, drugi drewniany o pow. użytkowej 70 m2.

W listopadzie 2014r. nieruchomość została wyceniona przez biegłego sądowego Kazimierza Szczypińskiego. Biegły wycenił działki na 98.295 zł oraz wszystkie budowle na łączną kwotę 228.975 zł.

Co istotne, biegły nie podał osobo wartości każdego budynku.

Wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie

Właściciel nieruchomości, pani Marta pismem z dnia 25 lutego br. wniosła o:

Sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. Biegły wycenił m2 działki na 26,14 zł/m2.

Obecnie takie działki są sprzedawane od 34 do ponad 60 zł/m2.

Jako dowody przedstawiam dane z Rejestru cen i wartości nieruchomości:

IRCW                                             cena za m2

807                                               39.02 zł/m2

787                                               61,41 zł/m2

786                                               62,43 zł/m2

815                                               34,24 zł/m2

I czytelniczka dołączyła do wniosku wydruki z Rejestru cen i wartości nieruchomości ze Starostwa Powiatowego w Ciechanowie.

Pani Marta wyraźnie więc wskazała, że wnosi o dodatkowy opis i oszacowanie ze względu na wzrost wartości działek (elementu wyceny).

W rejestrach cen i wartości nieruchomości zawarte są dane z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości.

Są to bardzo szczegółowe dane dotyczące sprzedaży nieruchomości: data zawarcia transakcji, numer repertorium aktu notarialnego, strony umowy, opis sprzedanej nieruchomości, cena, cena w przeliczeniu np. na m2, funkcja dominująca, rodzaj prawa, numer działki. Dane te wykorzystywane są na bieżąco przez wszystkich biegłych jako źródło wiarygodnych i sprawdzonych informacji o transakcjach.

Wniosek oddalony

Komornik Wojtczak oddalił jednak wniosek czytelniczki. Uzasadniając oddalenie wniosku komornik napisał między innymi (w postanowieniu z dnia 7 marca br.):

„Przedmiotowa wycena nie stanowi najmniejszej podstawy sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości w sprawie, z uwagi na fakt, iż dotyczy ona nieruchomości położonych w innej gminie powiatu ciechanowskiego, których ceny istotnie odbiegają od cen nieruchomości położonych w gminie Sońsk. Dodatkowo należy wskazać, iż przedstawiona dokumentacja dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Nie może zatem stanowić podstawy do podjęcia przez komornika ewentualnej decyzji w przedmiocie dodatkowego opisu i oszacowania”.

Pytania prasowe

Komornikowi Markowi Wojtczakowi zadałem pytania poprzez rzecznika prasowego Izby Komorniczej w Łodzi. Na odpowiedź czekałem sporo czasu, bo rzecznik Andrzej Ritmann czekał na wyjaśnienia od komornika Wojtczaka:

"Niestety z uwagi na opóźnienie w przekazaniu wyjaśnień od komornika jestem zmuszony poprosić Pana o jeszcze dwa dni cierpliwości. Odpowiedź na Pańskie pytania prześlę w poniedziałek".

W końcu otrzymałem odpowiedzi, które trochę mnie jednak zaskoczyły. Poniżej przedstawiam w następującej kolejności: zadane pytanie, odpowiedź, mój komentarz.

W postanowieniu z dnia 7 marca br. napisał Pan, że podane przez czytelniczkę ceny działki z rejestru cen i wartości nieruchomości nie można odnieść do przedmiotowej wyceny, gdyż są to działki niezabudowane. Biegły jednak wycenił samą wartość działek czytelniczki osobno (jako niezbudowane) - na stronach 17-18 operatu szacunkowego - 98.295 zł.

- Dlaczego uważa Pan, że wartość samych działek nie ma znaczenia dla całej wyceny nieruchomości?

Aby właściwie odpowiedzieć na powyższe należałoby najpierw ustalić, czy wskazany przez Czytelniczkę "rejestr cen i wartości nieruchomości" zawiera ceny ofertowe, czy też ceny transakcyjne? Jeśli są to ceny ofertowe, w istocie są niemiarodajne, bowiem pozwalają na ustalenie jedynie tego, za ile sprzedający gotów jest działkę sprzedać - i wskazują cenę uznaną przez sprzedającego za maksymalną z możliwych do uzyskania w obrocie wolnorynkowym. Nie oznacza to, że sprzedający cenę taką uzyska, z reguły cena transakcyjna jest niższa. Przyczyny takiego stanu rzeczy można określić jednym słowem: negocjacje.

Komentarz:

Czym jest rejestr cen i wartości nieruchomości napisałem powyżej. Skoro jest sporządzany na podstawie aktów notarialnych, to nie może być mowy o cenach ofertowych. Cała odpowiedź na to pytanie nadaje się tylko do kosza.

- Czy biegły postąpił źle, wyceniając wartość samych działek?

Przepisy prawa nakazują dokonanie odrębnej wyceny gruntu i budynków. Jednakże wydzielenie z wartości nieruchomości zabudowanej wartości samego gruntu ma zawsze charakter sztuczny, nikt nie oferuje bowiem do sprzedaży samego gruntu, pozostawiając sobie wartość naniesień. Nie sposób również przyjąć, że wartość samego gruntu działki zabudowanej będzie taka sama, bądź choćby zbliżona do wartości gruntu działki niezabudowanej, przy porównywalnych cechach obu tych działek - podobnie jak nie sposób oszacować wartości rynkowej fundamentu w zbudowanym już domu. Po prostu takie przedmioty nigdy nie są sprzedawane odrębnie. Wystarczy o to zapytać biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Komentarz:

To jest wymijająca odpowiedź. Pytanie było czytelnie postawione. Odpowiedzi mogły być tylko dwie: biegły nie postąpił źle, gdyż musi osobno wskazać wartość działki; biegły postąpił źle.

- Jak wytłumaczyć w kontekście Pana słów fakt, że na stronie 17 operatu szacunkowego, biegły dla celów porównawczych podał zestawienie sprzedaży działek niezbudowanych, czyli takich jak czytelniczka?

Zapewne deontologią zawodową biegłego. Wartość szacunkowa powinna być jak najbliższa cenie możliwej do uzyskania na wolnym rynku. W tym celu oszacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym dokonuje się metodą porównawczą, zgodnie ze standardami wyceny (https://pfsrm.pl/sites/default/files/NI%20-%20Zastosowanie%20podejscia%20porownawczego%20w_wycenie%20nieruchomosci.pdf)

Biegły powinien zatem, jak się wydaje, oszacować wartość całej nieruchomości, a następnie podjąć próbę oszacowania wartości gruntu, również metoda porównawczą, z zastosowaniem współczynnika korygującego - zgodnie ze standardem.

Komentarz:

Jest to kolejna odpowiedź wymijająca. Skoro biegły dla oszacowania wartości działek zrobił zestawienie sprzedaży działek niezabudownych z lat: 2012-2013, to dlaczego zestawienie sprzedaży działek z 2015r. i 2016r. sporządzone przez czytelniczkę nie "może stanowić podstawy do podjęcia przez komornika ewentualnej decyzji w przedmiocie dodatkowego opisu i oszacowania"? To jest sens pytania. Jak można ustalić obecną wartość działek bez znajomości obecnych cen rynkowych działek?

- Jaka jest wartość wg wyceny biegłego budynku murowanego mieszkalnego, drewnianego mieszkalnego i budynku gospodarczego? Konkretnie, ile każdy z budynków jest warty, na ile został wyceniony?

Powinno to wynikać z operatu szacunkowego, ew. jako różnica w wartości całej nieruchomości i wartości gruntu. O ile budynki są w złym stanie - mogły zostać oszacowane z wartością zerową. Proszę pamiętać, że komornik to nie biegły. Komornik, co niewątpliwe, zobowiązany jest operat zweryfikować - ale pod względem rzetelności opisu nieruchomości, i zgodności tego opisu ze stanem faktycznym, ewentualnie na okoliczność braku oczywistych błędów rzeczowych. Za "przepuszczenie" takich błędów komornik odpowiada. Nie można jednak od komornika wymagać, aby w jakikolwiek sposób sprawdzał poprawność zastosowanej przez biegłego metody wyceny - musiałby bowiem mieć do tego wiedzę większą, niż powołany przez niego biegły sądowy. To niemożliwe.

Komentarz:

To jest kolejna odpowiedź nie na temat. Powinna brzmieć: budynek mieszkalny o pow. użytkowej 196 m2 jest wyceniony na ..., drugi drewniany o pow. użytkowej 70 m2 jest wyceniony na ..., a budynek gospodarczy o pow. użytkowej 70 m2 jest wyceniony na ... . To byłaby odpowiedź na zadane pytanie. W realiach opisywanej sprawy komornik prawdopodobnie nie może podać wartości poszczególnych budynków i odpowiedź winna brzmieć raczej: nie wiem.

Rzeczniku Ritmann, o jakiej zerowej wartości nieruchomości Pan pisze. Widział Pan te budynki? Jeden ma powierzchnię użytkową prawie 200 m2.

- Czy nie uważa Pan, że każda budowla winna być wyceniona osobno, zgodnie z kpc?

Z pewnością nie zaszkodziłoby to. Wyraźnej dyspozycji oszacowania każdej z budowli odrębnie w kpc nie ma.

Komentarz:

Podaję przepis: art. 948 kpc § 2 kpc: W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.

Biorę pierwszy lepszy operat szacunkowy i jest punkt wyceny: Opinia o wartości nieruchomości w kontekście art. 948 kpc § 2. I tu wyliczenie wartości poszczególnych naniesień, budynków, dróg dojazdowych oraz zadrzewienia.

Polecam w tej mierze także artykuł:

ARTYKUŁ 948 KPC JEST BARDZO WAŻNYM REGULATOREM POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO

w którym profesor Feliks Zedler tak powiedział o tym przepisie prawnym:

"Art. 948 jest jasny i jednoznaczny. Biegły powinien dokonać wyceny zgodnie z jego brzmieniem. Jeżeli ktoś nie potrafi dokonać wyceny zgodnie z art. 948 kpc, to nie powinien być powoływany do dokonywania wyceny nieruchomości na potrzeby sądowego postępowania egzekucyjnego".

- Czy ceny sprzedaży nieruchomości z lat 2012-2013r. są takie same, jak dzisiaj? Czy ma Pan w tej materii miarodajne dane?

Prawidłowo postawione pytanie brzmi: czy ceny nieruchomości w miejscowości, w której znajduje się szacowana nieruchomość, w ciągu ostatnich 3-4 lat wzrosły w sposób istotny, to jest zauważalny dla każdego, niemożliwy do przeoczenia. Jeżeli tak - winny zostać dokonane dodatkowy opis i oszacowanie. Na odmowę dodatkowego opisu i oszacowania służy przecież skarga, i nie jest wykluczone że Sąd zmieniłby decyzję komornika, podobnie jak nie jest wykluczone, że zmieniłby również decyzję zgodną z wnioskiem - gdyby przystąpienie do dodatkowego opisu i oszacowania zaskarżył wierzyciel.

Komentarz:

To w żadnej mierze nie jest odpowiedź na zadane pytanie. Jedynie można z niej wywnioskować, że komornik nie ma raczej wiedzy na temat obecnych cen nieruchomości w gminie Sońsk i, czy się zmieniły.

Wiadomo było, że pytam o Sońsk, a nie o ceny nieruchomości w Poznaniu, Warszawie czy Gołdapi.

JW