Komornik sądowy Marek Wojtczak z Ciechanowa prowadzi licytację zabudowanej nieruchomości w gminie Sońsk. Na dwóch działkach o łącznej pow. 0,376 ha położonych w centrum miejscowości przy głównej drodze, znajdują się dwa budynki mieszkalne oraz jeden gospodarczy. Działki są w pełni budowlane, a oba zadbane budynki mieszkalne są zamieszkałe. Jeden z nich jest murowany o pow. użytkowej 196 m2, drugi drewniany o pow. użytkowej 70 m2

Wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości

W artykule:

Czy to będzie skandal egzekucyjny? Komornik chyba nawet nie wie, co to jest rejestr cen i wartości nieruchomości

przedstawiłem historię wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości (wartość samej działki) złożonego przez naszą czytelniczkę, panią Martę.

Okazuje się, że czytelniczka złożyła podobny wniosek w sprawie wyceny budynków.

We wniosku do komornika z dnia 16 maja br. napisała między innymi:

Wnoszę o sporządzenie tego dodatkowego opisu i oszacowania zgodnie z wymogami art. 948 § 2 kpc: W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części.

Biegły wycenił dwa budynki mieszkalne i budynek gospodarczy na łączną kwotę 228.975 zł.

Dla potrzeb wyceny biegły przyjął sprzedaż nieruchomości w latach 2012 - 2013. Są to archiwalne dane.

Nieruchomości w tamtych latach sprzedawane były od 41.500 zł do max 180.000 zł (tabela na stronie 13 operatu szacunkowego).

Obecnie nie ma już takich cen.

Za pojedynczy dom na działce trzeba obecnie zapłacić od 250.000 zł (stan deweloperski lub zamknięty) do ponad 600.000 zł.

Za nieruchomość podobną do mojej trzeba zapłacić ponad 500.000 zł (nie licząc drugiego budynku). I proszę pamiętać, że na nieruchomości są dwa budynki mieszkalne + jeden gospodarczy.

A działka to prawie 4.000 m2 - budowlana. Pan doskonale wie, że wartość nieruchomości jest drastycznie zaniżona. Wezwana zapłacę zaliczkę na biegłego.

Liczę na to, że nie będzie Pan działał na szkodę mojego interesu.

Ma Pan także możliwość naprawienia opisu i oszacowania nieruchomości - zgodnie z wymogami art. 948 par. 2 kpc.

Jako dowody przedstawiam dane z rejestru cen i wartości nieruchomości uzyskane w maju br.

I pani Marta dołączyła do wniosku kilkanaście wypisów z rejestru cen i wartości nieruchomości ze Starostwa Powiatowego w Ciechanowie. Są to transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych w powiecie ciechanowskim (Sońsk położony jest w tym powiecie) w drugiej połowie 2015r. i w tym roku (do 1 lutego br.).

Dane więc bardzo aktualne. Co istotne, na pierwszej stronie wypisów z rejestru cen i wartości nieruchomości, komornik przyjmując wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości, przyłożył swoją pieczątkę. Na tej stronie są dwa wypisy: sprzedaż w dniu 1 lutego br. budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej oraz sprzedaż w dniu 2 grudnia 2015r. budynku w stanie deweloperskim.

Ta okoliczność jest ważna, o czym poniżej.

Czym jest rejestr? (przypomnienie)

W rejestrach cen i wartości nieruchomości zawarte są dane z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości.

Są to bardzo szczegółowe dane dotyczące sprzedaży nieruchomości: data zawarcia transakcji, numer repertorium aktu notarialnego, strony umowy, opis sprzedanej nieruchomości, cena, cena w przeliczeniu np. na m2, funkcja dominująca, rodzaj prawa, numer działki. Dane te wykorzystywane są na bieżąco przez wszystkich biegłych jako źródło wiarygodnych i sprawdzonych informacji o transakcjach.

Wniosek oddalony

Postanowieniem z dnia 22 maja br. komornik oddalił wniosek pani Marty. Uzasadnienie odmowy jest jednak bardzo zaskakujące. Komornik napisał bowiem:

"Dłużniczka przedłożyła rejestr cen i wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej; Przedstawiona dokumentacja dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a przedmiotem egzekucji w niniejszej sprawie jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Nie może zatem stanowić podstawy do podjęcia przez komornika ewentualnej decyzji w przedmiocie dodatkowego opisu i oszacowania".

I na koniec komornik pokusił się o komentarz:

"Zdaniem komornika wniosek dłużniczki jest wnioskiem taktycznym i ma na celu przeciągnięcie postępowania w sprawie".

Czytelniczka poprosiła nas o wyjaśnienie motywów postanowienia komornika, bo ich nie rozumie.

- Jak komornik mógł napisać, że przedstawiłam wypisy ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, skoro sam komornik potwierdził otrzymanie wypisów nieruchomości zabudowanych? - dodaje rozżalona.

Przyznam, sprawa jest naprawdę zastanawiająca. Pani Marta przesłała nam wypisy z rejestru, jakie złożyła komornikowi wraz z wnioskiem o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości. I rzeczywiście, są to dane o sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi (ceny domów do 610.000 zł). Wypisy są podpisane przez Elżbietą Łukasiak, zastępcę Geodety Powiatowego w Ciechanowie.

Postaram się wyjaśnić sprawę w Ministerstwie Sprawiedliwości, Krajowej Radzie Komorniczej oraz u Prezesa SR w Ciechanowie.

JW