MISZMASZ TWOJA GAZETA

PORTAL DLA DŁUŻNIKÓW, WIERZYCIELI, KOMORNIKÓW, SĘDZIÓW I PRAWNIKÓW
Dziś jest:  piątek  29 marca 2024r.

PRZEGLĄD PRASY

  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar
  • Miszmasz - Czarny Piar

m drab 10 2016 wycena mINTERWENCJA

W artykule:

Czy budynki przynoszące dochód obniżają, czy podwyższają wartość nieruchomości? Niesamowita sprawa egzekucyjna w Milanówku

przedstawiłem problem, z jakim zwróciła się do redakcji pani Agata. Czytelniczka nie rozumie kilku spraw i poprosiła, byśmy w miarę możliwości je wyjaśnili i odpowiedzieli na pytania:

 

1. Dlaczego jej działka jest wyceniona tylko na 382,16 zł/m2, skoro średnia cena sprzedaży działek przy tej ulicy to ponad 1000 zł/m2?

2. Gdyby przyjąć tę wartość (1000 zł/m2), to jej nieruchomość bez budynków warta jest ponad 2.000.000 zł. To ile warta jest z budynkami przynoszącymi dochód? Mniej, czy więcej?

3. Przyjmując obecną wyceną (zaskarżoną przez czytelniczkę), jak to możliwe, że działka wg biegłej jest wartości około 800.000 zł, a budynki przynoszące dochód tylko 300.000 zł?

 

Po ukazaniu się więc artykułu biegłą Marylę Drab, która wyceniała nieruchomość, poprosiliśmy o odpowiedź na pytania czytelniczki oraz zadaliśmy 3 dodatkowe pytania:

 

- Dlaczego nie wyceniła Pani nieruchomości czytelniczki podejściem dochodowym (nieruchomość przynosi dochód, nabywca może to brać pod uwagę)?

- Dlaczego jest rozbieżność w m2 budynku mieszkalnego i usługowego (inne są powierzchnie wg czytelniczki, niż Pani podaje w operacie)?

- Dlaczego nie dokonała Pani pomiarów powierzchni budynków?

 

Sześć minut przed północą dnia wczorajszego biegła Drab przysłała taką odpowiedź:

 

„Wiarygodny dziennikarz sprawdza informacje przed opublikowaniem w prasie.

Czy Pan sprawdził dane uzyskane od Wierzyciela czy dał mu całkowitą wiarę na słowo, a dla lepszego efektu opatrzył Pan artykuł sensacyjnym tytułem?

Proponuję odwrócić kolejność czynności, najpierw sprawdzić a potem pisać”.

 

Można przyjąć, że to nierzeczowa odpowiedź, a raczej przywalenie z grubej rury między oczy. Zostałem zapytany, czy jako wiarygodny dziennikarz sprawdziłem dane uzyskane od wierzyciela.

 

Rozwiewam wątpliwości biegłej.

 

1. Wierzycielem w tej sprawie jest bank z Wrocławia, który nie uczestniczył w żadnych czynnościach, nie ma o nim ani słowa w artykule. Pani Agata, która wystąpiła do redakcji, jest dłużniczką w opisanej sprawie. Dłużnik a wierzyciel to dwie różne sytuacje prawne. Od wierzyciela redakcja nic nie otrzymała.

 

2. W artykule napisałem:

Komornik sądowy Iwona Michalak z Błonia prowadzi licytację nieruchomości położonej w Milanówku, przy głównej ulicy miasta - Królewskiej. Biegła Maryla Drab wyceniała w 2013 roku nieruchomość na 1.140.000 zł. Na działce o pow. 2000 m2 znajdują się: budynek mieszkalno-biurowy o pow. 260 m2 oraz produkcyjno-handlowy o pow. 300 m2. Biegła działkę wyceniała na 783.000 zł (382,16 zł/m2). Metry kwadratowe budynków zostały przeliczone na sumę wartości całej nieruchomości. Z tym, że wg czytelniczki biegła zaniżyła powierzchnie tych budynków (odpowiednio na 200 i 230 m2).

 

Odpowiadam: komornik Michalak prowadzi taką egzekucję (mam pisma komornika w tej sprawie). To na zlecenie komornika wykonała pani operat szacunkowy. W operacie tym na stronach 2 i 19 określiła pani wartość nieruchomości na 1.140.000 zł.

 

Na stronie 19. podana jest także wartość samej działki - 783.000 zł oraz sposób wyliczenia tej wartości.

 

Na stronie 16 operatu ustalona jest wartość całej nieruchomości jako suma metrów kwadratowych budynku mieszkalnego i niemieszkalnego.

 

Odpowiednio te pani wyliczenia wyglądają tak:

W mieszk. = 3.263,02 zł/m2 x 200 m2 = 652.604 zł

W uż. = 2.120,96 zł/m2 x 230 m2 = 487.821 zł

razem: 652.604 zł + 487.821 zł = 1.140 425 zł, przyjęto 1.140.000 zł.

 

Na stronie 8. operatu podany jest sposób wyceny: podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Nie jest więc to podejście dochodowe.

 

Pani Agata dostarczyła nam rzuty poszczególnych pomieszczeń z dokładnymi wymiarami. Przed ukazaniem się artykułu dokonałem wizji lokalnej, sprawdziłem jak wyglądają pomieszczenia. Oprowadzała mnie po nich i informacji udzieliła (oprócz oczywiście czytelniczki) - kierowniczka produkcji zakładu tam funkcjonującego. Osoba ta urzęduje w części biurowej zakładu znajdującego się na parterze budynku mieszkalnego (są to dawne pomieszczenia restauracyjne).

 

Nie ulega wątpliwości, że nieruchomość ta ma od wielu lat komercyjny charakter, od restauracji poprzez sklepy po obecny zakład produkcyjny.

Jedynie 20% powierzchni użytkowej budynków znajdujących się na nieruchomości przeznaczonych jest na cele mieszkalne. Istotnym elementem nieruchomości jest parking znajdujący się od ulicy Królewskiej. Jest to część działki przeznaczona na ten cel. Podkreśla to jeszcze bardziej komercyjny charakter tej nieruchomości. O parkingu tym nic nie ma w operacie szacunkowym.

 

Na stronie 7. operatu szacunkowego jest informacja, która może sugerować, że wiedzę o powierzchni budynków ma pani raczej z ewidencji gruntów, a nie z pomiarów dokonanych osobiście: - „wg ewidencji gruntów powierzchnia zabudowy wynosi 133 m2 p.z.., tj. ok. 200 m2, wg ewidencji gruntów powierzchnia zabudowy wynosi 287 m2 p.z., tj. ok. 230 m2 p.u.”.

 

3. W artykule napisałem:

Nie tą kwestią jednak pani Agata głównie chce zainteresować redakcję. Problem dotyczy wartości działki. Ulica Królewska w Milanówku jest główną ulicą handlową, to tutaj zlokalizowane są liczne firmy handlowe, usługowe, sklepy itp. Ulica Królewska nie kończy się w Milanówku, ciągnie się prawie przez cały sąsiedni Grodzisk Mazowiecki, gdzie również jest główną ulicą miasta. Działki położone przy tej ulicy są najdroższymi w obydwu miastach.

 

Milanówek i Grodzisk Mazowiecki znam jak własną kieszeń, dosłownie każdą uliczkę w tych miastach. Jest to więc informacja, jak najbardziej sprawdzona.

Na stronie 6. operatu sama pani napisała, że „przy ulicy Królewskiej skupione są zabudowania o charakterze użytkowym, usługowym”.

 

4. W artykule napisałem:

W 2014 roku miały miejsce 3 transakcje sprzedaży działek przy tej ulicy (Królewskiej), jedna sprzedana działka położona jest w pobliżu nieruchomości czytelniczki.

Działki zostały sprzedane za następujące kwoty: 4.068 m2 za 3.335.760 zł (820 zł/m2), 1.806 m2 za 2.000.000 zł (1.107 zł/m2) i 1253 m2 za 1.541.190 zł (1.230 zł/m2). Średnia cena sprzedanych działek to 1.052, 33 zł/m2.

 

Informacja o tych transakcjach jest ogólnodostępna w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego w Grodzisku Mazowieckiem. Mam wypisy z Rejestru cen i wartości nieruchomości. Podaję kolejno daty sprzedaży tych nieruchomości i numery pozycji RCiWN w Rejestrze:

4.068 m2 za 3.335.760 zł (820 zł/m2) - 7 listopada 2014 roku, 376

1.806 m2 za 2.000.000 zł (1.107 zł/m2) - 15 lipca 2014roku, 551

1253 m2 za 1.541.190 zł (1.230 zł/m2) - 15 lipca 2014 roku, 552

 

Pani Marylo Drab, oczekuję od pani odpowiedzi na zadane pytania. Proszę o rzeczowe odpowiedzi, już bez kąsania.

 

 

 

JW

 

 

miszmasz-menu-module

NA SKRÓTY